Сочные земли. Даю 53б!
Одним из самых сложных и спорных во связанных с проведением Олимпиады в Сочи, стал во земельный. Нехватка участков породила рост цен, который начался с того момента, как стало известно, что город будет представлен в МОКе и претендовать на проведение Олимпийских игр. После объявления Сочи столицей 0лимпиады-2014 с на землю начал расти грандиозными темпами. По данным Аналитического консалтингового центра «Миэль», только за ночь с 4 на 5 июля 2007 года цены на недвижимость выросли на 20%.
Как известно, в связи с ограниченностью земельных ресурсов в Сочи и его окрестностях было принято решение о том, что для строительства олимпийских объектов земельные участки будут изыматься у владельцев за определенную компенсацию. Компенсация будет предложена как денежная, так и натуральная, в виде альтернативного земельного участка в Краснодарском крае. При этом не исключен ва-риант, что собственнику или арендатору земли могут быть предложены сразу оба вида компенсации.
Цена участка должна быть рыночной, чтобы не обидеть собственника. Для этого было принято решение: при определении рыночной стоимости в качестве возможного варианта застройки должно рассматриваться так называемое наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка. Такое использование дает максимальную стоимость земли по сравнению с другими вариантами застройки территории. От того, насколько качественно проведен этот анализ, будет зависеть и адекватность полученного в итоге результата.
Проблема состоит еще и в том, что разброс цен очень велик. По данным «Миэль», самые дорогие участки в Сочи расположены на расстоянии не более одного километра от моря. Диапазон стоимости таких участков лежит в пределах от 100 до 500 тыс. долларов за сотку. В Центральном районе, который считается самым престижным, средняя цена предложения чуть превышает 70 тыс. долларов за сотку. В Хо- стинском районе - 33 тыс. долларов за сотку, при этом разброс цен от 4 до 305 тыс. долларов. Такой разброс объясняется тем, что рынок земли в Сочи является стихийным. Поэтому очень сложно вынести заключение на основании сравнения стоимости участка со стоимостью сопоставимых участков, то есть имеющих то же наилучшее использование, что и объект оценки, недавно проданных или предлагаемых на продажу. Необходим также расчета стоимости на основании анализа будущего девелопмента (соответствующего варианту наилучшего использования).
Во Покажите графически (схематично), как изменилась ситуация на рынке земли в Сочи после объявления решения МОК о проведении 0лимпиады-2014.
2. Предложите формулу расчета цены участка земли в Сочи, которая бы учитывала влияющие на нее обстоятельства, о которых идет речь в кейсе.
1.1. Структура имущества и источники его формирования
Показатель Значение показателя Изменение за анализируемый период
в тыс. руб. в % к валюте баланса тыс. руб.
(гр.6-гр.2) ± %
((гр.6-гр.2) : гр.2)
31.12.2015 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2018 31.12.2019 на начало
анализируемого
периода
(31.12.2015) на конец
анализируемого
периода
(31.12.2019)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Актив
1. Внеоборотные активы 1 883 705 1 980 974 6 418 308 9 590 636 18 818 719 7,3 29,2 +16 935 014 +10 раз
в том числе:
основные средства 1 144 873 302 248 248 753 241 399 7 775 127 4,4 12,1 +6 630 254 +6,8 раза
нематериальные активы 3 353 3 653 2 711 14 881 68 161 <0,1 0,1 +64 808 +20,3 раза
2. Оборотные, всего 24 060 610 28 404 067 24 799 692 47 575 622 45 523 022 92,7 70,8 +21 462 412 +89,2
в том числе:
запасы 800 217 800 924 945 317 1 371 705 1 876 932 3,1 2,9 +1 076 715 +134,6
дебиторская задолженность 15 065 072 14 855 818 12 438 165 10 548 676 11 019 898 58,1 17,1 -4 045 174 -26,9
денежные средства и кратко финансовые вложения 8 162 804 12 729 629 11 408 002 35 649 452 32 617 349 31,5 50,7 +24 454 545 +4 раза
Пассив
1. Собственный капитал 3 645 110 4 159 709 5 626 672 8 507 236 12 826 056 14 19,9 +9 180 946 +3,5 раза
2. Долго обязательства, всего 6 349 695 7 803 917 2 774 183 21 000 000 20 000 000 24,5 31,1 +13 650 305 +3,1 раза
в том числе:
заемные средства 6 349 695 7 803 917 2 254 403 21 000 000 20 000 000 24,5 31,1 +13 650 305 +3,1 раза
3. Кратко обязательства*, всего 15 949 510 18 421 415 22 817 145 27 659 022 31 515 685 61,5 49 +15 566 175 +97,6
в том числе:
заемные средства 481 152 – – 30 690 1 028 898 1,9 1,6 +547 746 +113,8
Валюта баланса 25 944 315 30 385 041 31 218 000 57 166 258 64 341 741 100 100 +38 397 426 +148
Объяснение:
Объяснение:
Не путать с бухгалтерским термином собственные оборотные средства (иногда чистый оборотный капитал) — разница между текущими активами и текущими пассивами, где Оборотный капитал — это финансовые ресурсы, вложенные в объекты, использование которых осуществляется фирмой либо в рамках одного воспроизводственного цикла, либо в рамках относительно короткого календарного периода (как правило, не более одного года).
Оборотный капитал — это капитал, инвестируемый в текущую деятельность на период каждого операционного цикла. Часто это трактуется как текущие активы, оборотные средства.
Оборотный капитал участвует только в одном производственном цикле и полностью переносит свою стоимость на продукцию, в то время как основной капитал неоднократно участвует в процессе производства и переносит свою стоимость на продукцию по частям. Поэтому оборотный капитал обращается быстрее, чем основной капитал. С увеличением доли оборотного капитала в общей сумме авансированного капитала время оборота всего капитала сокращается.
Оборотный капитал характеризуется не только объёмом и структурой, но и ликвидностью текущих активов. При этом учитывается, что, например, производственные запасы менее ликвидны, чем готовая продукция, а абсолютно ликвидны денежные средства.
Особенности управления оборотным капиталом определяются структурной принадлежностью хозяйствующих субъектов. Так, в сфере производства структура оборотного капитала определяется степенью концентрации, характером и длительностью процесса производства, его материалоёмкостью, уровнем технического оснащения и другими факторами. На предприятиях сферы обращения более высока доля запасов товарно-материальных ценностей. У финансовых корпораций преобладают денежные средства и их эквиваленты. Эффективность управления оборотным капиталом определяется рядом факторов: объёмом и составом текущих активов, их ликвидностью, соотношением собственных и заёмных источников покрытия текущих активов, величиной чистого оборотного капитала, соотношением постоянного и переменного капитала и другими взаимосвязанными факторами.
В первой фазе (Д — Т) оборотные средства, имеющие первоначально форму денежных средств, превращаются в производственные запасы, то есть переходят из сферы обращения в сферу производства.
Во второй фазе (Т…П…Т,) оборотные средства участвуют непосредственно в процессе производства и принимают форму незавершённого производства, полуфабрикатов и готовых изделий.
Третья фаза кругооборота оборотных средств (Т — Д) совершается вновь в сфере обращения. В результате реализации готовой продукции оборотные средства принимают снова форму денежных средств.
По источникам формирования оборотный капитал подразделяется на собственный и заёмный (привлечённый). Собственный оборотный капитал предприятий обеспечивает финансовую устойчивость и оперативную самостоятельность хозяйствующего субъекта. Заёмный капитал, привлекаемый в виде банковских кредитов и других форм, покрывает дополнительную потребность предприятия в средствах.
Управление оборотным капиталом тесно связано с его составом и размещением. Определение структуры и выявление тенденции изменения элементов оборотных средств дают возможность прогнозировать параметры развития предпринимательства.
Для оценки эффективности управления оборотным капиталом предприятия обычно используют показатели оборачиваемости разных видов активов и обязательств. На основании них строится технология применения методов управления дебиторской задолженностью, свободным остатком денежных средств и другими видами активов. Такая оценка, например использовать дополнительную выгоду предприятия от использования свободных денежных средств или замедления периода оборачиваемости кредиторской задолженности.
Структура оборотных средств в промышленности в основном идентична соответствующим средним показателям по отраслям экономики. Характерно, что около одной трети оборотных активов в промышленности приходится на долю запасов. Более половины средств находятся в расчётах, а именно в дебиторской задолженности. На долю кратко финансовых вложений и денежных средств приходится почти 14 %